г. Сургут, ул. 30 лет Победы, д. 9 | ул. Просвещения, д. 40
+7 (3462) 55-05-05

Как продать ипотечную квартру?

Как продать ипотечную квартру? 23 Июня 2017

В нашей стране многие уверены, что невозможно продать жилье, которое было приобретено в ипотеку. Однако это далеко не так. Хотя процесс продажи не так прост, но он вполне реален.

Почему в принципе такая необходимость может возникать? Ведь ипотечное приобретение жилья обычно подразумевает длительный срок выплат (вплоть до 30 лет). Тем не менее, зачастую судьба вносит свои коррективы в обстоятельства жизни заемщика – скажем, у человека поменялось количество членов семьи (в связи с этим требуется большая или меньшая площадь), или, скажем, изменились финансовые возможности. Быть может, заемщик вообще хочет уехать в другой регион страны – словом, причин может быть великое множество.

У заемщика может появиться возможность занять средства в банке (у друзей, родных), чтобы внести остаток средств за ипотеку – в этом случае жилье можно будет продать, как обычно. В иных ситуациях владелец квартиры может выбрать вариант замены объекта залога.

В нашем материале мы попробуем разобрать процесс поэтапно.

Этап 1. Разрешение от банка. Согласно ст. 37 закона об ипотеке (№102-ФЗ), «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке». Вот как раз это самое «иное» почти всегда в договорах с банками даже не рассматривается. Т. е. если банк не будет в курсе того, что продавец собирается реализовать жилье, в любом случае придется проходить процедуру перерегистрации прав собственника в Росреестре на другого хозяина. Разумеется, запрос на новую регистрацию прав будет в этом случае отклонен, т. к. в документах будут содержаться залоговые права банка.

Если жилье располагается в строящемся доме, то для составления договора по отчуждению прав необходимо заручиться поддержкой застройщика – а оно почти всегда стоит денег.

Этап 2. Поиск лица, желающего приобрести жилье, а также согласование условий купли-продажи. Менталитет большинства населения таков, что само слово «ипотека» часто отталкивает людей. Однако, как зачастую бывает, все эти нюансы – вопрос взаимоуступок, и часто покупатель соглашается на приобретение, если продавец согласится немного сбросить от цены квартиры.

При этом продажа жилья может осуществляться разными способами – это определяется наличием должных средств у приобретателя или его желанием взять ипотеку.

Этап 3. Купля-продажа. Если покупатель обладает необходимыми для покупки средствами, то они разделяются на две части, первая служит для погашения кредитного долга (ее направляют в банк на досрочную полную оплату по кредиту). Вторую часть помещают в арендуемую у банка ячейку, куда имеют доступ только определенные лица. Далее в Росреестр передается вся документация, необходимая для снятия обременения и новой регистрации жилья на нового покупателя.Он становится правообладателем, когда получает документы из Росреестра. Продавец же получает средства, величина которых равна разнице между стоимостью жилья и ипотечной суммой, помещенной в ячейку.

Если новый покупатель решает купить квартиру в ипотеку, продавец после проведения всех операций по регистрации жилья забирают денежные средства из банка, с которым покупатель связан ипотечным соглашением – они поступают на расчетный счет или ячейку в банке. Внимание! Средства покупатель должен будет занимать в том же банке, что и обслуживает кредитные средства продавца. Реально же иное практически не представляется возможным осуществить вследствие непростой процедуры перевода залогового кредита иному заемщику в другой банк.

Договорная форма. Если речь идет о жилье на вторичном рынке, здесь проблем не должно возникнуть – хозяин квартиры и покупатель заключают обычный договор. Если же жилье еще строится и было приобретено на основании договора о долевом участии в строительстве, то потребуется заключить договор переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Оформить такой документ возможно еще до того момента, когда будут получены ключи и поставлены подписи в актах приема-передачи. Следует иметь в виду, что в период времени с момента получения ключей никаких операций не может быть осуществлено – вплоть до того, пока не будет зарегистрировано право собственности покупателя. Непосредственно договор купли-продажи оформляется уже после того, когда новый собственник получит права на собственность.

Каждая операция, касающаяся приобретения или продажи объекта недвижимости, характеризуется своими нюансами исполнения, наличием особенностей, рисков, непростых ситуаций. Порой банки зачастую дают некоторые послабления лицу, которое решило продать жилье, помогая грамотно оформить сделку в соответствии с законом – однако, делают это банки не бесплатно.


← Все статьи